รังวัดที่ดิน สำคัญยังไงในการทำธุรกรรมอสังหาฯ

ซึ่งปกติแล้วการขายฝากที่ดินจะเป็นการซื้อขายฝากระหว่าง ‘บุคคลธรรมดา’, ‘บุคคลธรรมดา กับนิติบุคคล’ และ ‘บุคคลธรรมดา กับบริษัท หรือองค์กร’ อย่างใดอย่างนึงก็ได้ โดยไม่สามารถทำการขายฝากที่ดินกับธนาคารได้โดยตรง เนื่องจากทางธนาคารอาจเห็นได้ว่าทางผู้ขายฝากมีภาระผูกพัน หรือ อาจไม่มีกำลังพอในกาชำระหนี้ และในกรณีที่ต้องการไถ่ถอนที่ดิน หากผู้ขายฝากไม่มีเงินมาไถ่ถอน ก็จะมีบางธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อชำระหนี้ค่าไถ่ถอนการขายฝาก แต่สิ่งสำคัญคือ จะทำการกู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อมาไถ่ถอนที่ดินได้ก็ต่อเมื่อ ผู้ขายฝากมี Statement, มีใบรับรองการทำงาน, มีใบรับรองเงินเดือนเท่านั้น แต่โดยส่วนใหญ่ผู้ขายฝากอาจไม่มีตรงจุดนี้ จึงทำให้กู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อนำมาไถ่ถอนที่ดินไม่ได้ 

. . . . . . . . . . .

ข้อเด่น และข้อด้อยในการขายฝากที่ดิน

ข้อดี

1. มีการทำสัญญาที่กรมที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ทำให้ปลอดภัย ไว้ใจได้

2. อนุมัติได้เร็ว และได้วงเงินหลังการอนุมัติประมาณ 40 - 70% ของราคาประเมิน

3. ไม่มีการเช็ค Statement แต่อย่างใด 

4. ถ้าหากไม่พร้อมไถ่ถอน ก็สามารถทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนต่อได้อีกหลายครั้ง แต่ไม่เกิน 10 ปี ตามกฎหมาย

ข้อด้อย

1. เสียค่าธรรมเนียมการโอนสูงกว่าการจำนองมาก เช่น ค่าธรรมเนียม และค่านายหน้า

2. มีความเสี่ยงเจอนายทุนไม่ดี ที่จะบ่ายเบี่ยงไม่ขายคืนที่ดิน ทำให้เกิดความเสี่ยงกับที่ดินที่นำไปทำสัญญา

3. ผู้ขายฝากต้องเสียดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหมายถึงอาจต้องเสียเกินกว่า 15% ต่อปี 4. เพราะในความเป็นจริงผู้รับขายฝากหรือนายทุน มักเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม อาทิเช่น ค่าปากถุงซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการหาทรัพย์ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่นายทุนจะหักเพิ่มเติม 

. . . . . . . . . . . . .

เช็คก่อนว่า เอกสารที่ต้องใช้ในการขายฝากที่ดินมีอะไรบ้าง?

1. โฉนด ทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชนตัวจริง (พร้อมสำเนา) 

2. ใบเปลี่ยนชื่อ- นามสกุล ตัวจริง พร้อมสำเนา (ในกรณีที่มีการเปลี่ยนชื่อนามสกุล)

3. กรณีจดทะเบียนสมรส ให้เตรียมหนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส หากแต่งงานแล้วให้เตรียมใบทะเบียนสมรสมาด้วย หรือหากมีการหย่า ก็ต้องเตรียมใบหย่า รวมทั้งใบแนบท้ายใบหย่าด้วย

. . . . . . . . . . . .

ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการขายฝากที่ดิน

          สำหรับค่าธรรมเนียม จะมี 2 ส่วนที่ต้องชำระ คือ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนขายฝากที่กรมที่ดิน และชำระค่าคอม หรือค่านายหน้า

ในส่วนของค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนขายฝากที่กรมที่ดิน มีดังนี้

1. ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน

2. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม 2% เป็นค่าโอน จากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาขาย

3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์  

4. ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ

5. ค่าธรรมเนียมจดจำนอง ร้อยละ 1

         โดยถ้าผู้ซื้อฝากได้ออกค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝากก่อน ผู้ขายฝากจะต้องชำระคืนให้แก่ผู้ซื้อฝากพร้อมค่าไถ่ถอน และในการจดทะเบียนไถ่ถอน ผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมเอง

ในส่วนของค่าคอม ค่านายหน้าที่ต้องชำระ มีดังนี้

        ค่าคอมหรือค่านายหน้ากรณีขายฝาก มัดใช้คำว่า ‘ค่าปากถุง’ โดยทั่วไปจะคิด 5% ของยอดการขายฝาก อาทิเช่น ขายฝากที่ดิน 1 ล้านบาท ส่วนมากจะหักค่าปากถุง 50,000 บาท บางกรณีผู้รับขายฝากก็จะหักไว้ต่อ แล้วแต่ตกลง ที่เหลือก็เป็นค่าคอม ค่านายหน้าตามนัย คือ ผู้ประสานงาน

 . . . .

ข้อควรคำนึงในการขายฝากที่ดิน ที่เจ้าของทรัพย์ทุกคนควรรู้

         ต้องตรวจสอบวันครบกำหนดสัญญา เพื่อทำการไถ่ถอน รวมทั้งค่าธรรมเนียม ดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูง และค่านายหน้าอย่างรอบคอบ

        เป็นอย่างไรกันบ้างคะ แม้ว่าธุรกรรมการขายฝากที่ดินจะเป็นการซื้อขายฝากโดยใช้ที่ดินเป็นหลักค้ำประกัน แล้วได้เงินสดมาไว้ในมือทันทีหลังทำสัญญา แต่ก็มีทั้งข้อเด่นข้อด้อยของการขายฝากเสมอ รวมทั้งมีค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย และค่านายหน้าที่ต้องแบ่งจ่ายเพิ่มสูง ดังนั้นก่อนตัดสินใจ ต้องศึกษาข้อมูลและสัญญาการขายฝากที่ดินให้รอบคอบทุกครั้งนะคะ ครั้งหน้าเราจะนำความรู้หรือการแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับคอนโด   อะไรมาฝากกันอีกอย่าลืมติดตามได้ที่ เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโด ของเรานะ